Compromis de vente : tout savoir avant de signer

Compromis de vente : définition et portée juridique

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est l’avant-contrat par lequel vendeur et acheteur s’engagent mutuellement à réaliser la transaction aux conditions définies. Contrairement à la promesse unilatérale de vente (qui n’engage que le vendeur), le compromis lie les deux parties. Il a la même valeur qu’une vente ferme : comme dit le droit, « le compromis vaut vente ». Il peut être signé sous seing privé (entre les parties) ou devant notaire.

Contenu obligatoire d’un compromis de vente

Un compromis valide doit obligatoirement mentionner :

L’identité complète des parties (vendeur et acheteur)
La désignation précise du bien : adresse, surface, description, régime de la copropriété le cas échéant
Le prix de vente et les modalités de paiement
La date prévisionnelle de signature de l’acte authentique (généralement 3 mois)
Les conditions suspensives : obtention du prêt, absence de servitudes non déclarées, droit de préemption de la mairie…
Le montant du dépôt de garantie (en général 5 à 10 % du prix)
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) en annexe

Le droit de rétractation de l’acheteur

L’acheteur non professionnel bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du courrier de notification du compromis signé. Durant ce délai, il peut se rétracter sans justification ni pénalité et récupère intégralement son dépôt de garantie dans un délai de 21 jours. Passé ce délai, toute rétractation sans motif légitime entraîne la perte du dépôt ou une action en dommages et intérêts de la part du vendeur.

Les conditions suspensives : clé de sécurité de la transaction

Les conditions suspensives permettent à chaque partie de sortir du contrat sans pénalité si certains événements se produisent. Les principales sont :

Obtention du prêt immobilier : si l’acheteur se finance à crédit, le compromis doit impérativement inclure cette clause. En cas de refus bancaire, la vente est annulée et le dépôt de garantie restitué. L’acheteur doit avoir effectué au moins deux demandes de prêt aux conditions stipulées (montant, taux, durée maximale).
Absence d’exercice du droit de préemption : la mairie dispose d’un droit de préemption urbain (DPU) et doit être informée de toute vente. Elle a 2 mois pour se manifester. Si elle préempte, la vente à l’acheteur initial est annulée.
Absence de servitudes ou d’hypothèques bloquantes : révélées lors des recherches notariales.
Obtention d’un permis de construire (pour un achat avec projet de construction).

Le dépôt de garantie

Lors de la signature du compromis, l’acheteur verse un dépôt de garantie qui représente généralement 5 à 10 % du prix de vente. Cette somme est séquestrée chez le notaire ou l’agent immobilier jusqu’à la signature définitive. Elle s’impute sur le prix total lors de l’acte authentique. En cas de défaillance de l’acheteur sans motif légitime, le vendeur peut conserver ce dépôt. En cas de défaillance du vendeur, l’acheteur peut réclamer le double du montant.

Compromis vs promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente (PUV) n’engage que le vendeur : il accorde à l’acheteur une option d’achat pendant une durée déterminée (généralement 2 à 3 mois), moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation (10 % du prix). L’acheteur conserve la liberté de lever ou non l’option. La PUV est moins courante que le compromis mais peut être utile lorsque l’acheteur a besoin de temps pour confirmer son financement ou son projet.

Ambre Immobilier vous conseille et vous accompagne lors de la rédaction et la signature du compromis de vente pour sécuriser votre transaction immobilière sur Condrieu et la vallée du Rhône.

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