Crédit relais : comment ça fonctionne vraiment et combien ça coûte

Vous avez trouvé la maison parfaite, mais la vôtre est encore en vente. Vous faites quoi ? C’est exactement à ce moment-là que le crédit relais entre en scène. Le mécanisme paraît simple sur le papier : la banque vous avance une partie de la valeur de votre logement actuel pour que vous puissiez acheter le suivant. Dans les faits, le montage repose sur un calcul précis, une durée verrouillée, et une hypothèse qu’aucune banque ne formule à voix haute : votre bien va se vendre vite et au bon prix.

Ce guide passe en revue tout ce qu’il faut savoir avant de signer. Les trois formules existantes, la méthode de calcul du montant, le coût réel en 2026, les conditions exigées par les banques, et surtout ce qui se passe quand la vente traîne. Avec un exemple chiffré complet pour que vous voyiez à quoi ressemble un dossier réel.

L’essentiel du crédit relais en un coup d’oeil

Avant d’entrer dans le détail, voici ce qu’il faut retenir.

• Définition : un prêt à court terme accordé à un propriétaire qui achète avant d’avoir vendu son bien actuel.
• Montant : entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, le plus souvent autour de 70 %.
• Durée : 12 mois renouvelable une fois, soit 24 mois maximum.
• Remboursement : le capital se rembourse en une seule fois quand la vente se concrétise. Pendant la période relais, vous payez juste les intérêts (et l’assurance).
• Profils concernés : propriétaires en revente, secundo-accédants, investisseurs locatifs entre deux biens. Les primo-accédants n’y ont pas accès, par définition.
• Coût : taux plus élevé qu’un crédit classique, taux d’usure spécifique, frais de dossier, assurance obligatoire.

Ça paraît carré. Le piège, c’est le délai. Quand on signe, on à deux ans devant soi. Quand on se réveille onze mois plus tard sans acheteur sérieux, l’horloge bancaire commence à faire du bruit.

Le principe du crédit relais : ce que la banque vous avance vraiment

Le crédit relais n’est pas un prêt comme les autres. Sa logique tient en une phrase : il ne sert pas à financer une acquisition durable, il sert à faire le pont entre deux opérations qui ne se synchronisent jamais d’elles-mêmes.

Vous voulez acheter un bien à 320 000 €. Votre logement actuel est estimé à 280 000 €, sur lequel il reste 90 000 € de crédit en cours. Sans crédit relais, vous attendez la vente, vous risquez de perdre l’acheteur du nouveau bien, vous repartez en location quelques mois, et vous payez des frais de garde-meuble. Avec un crédit relais, la banque vous avance environ 70 % de 280 000 €, retire les 90 000 € du crédit qui reste à solder, et vous obtenez environ 106 000 € pour boucler votre achat. Le jour où la vente se réalise, vous remboursez l’avance en une seule fois.

Une bonne négociation peut réduire votre besoin en crédit relais : découvrez comment négocier le prix efficacement.

Ce mécanisme est temporaire par nature. Aucune banque ne vous le présentera comme une solution de financement long terme. Et pour cause : le coût mensuel reste léger tant que vous ne remboursez que les intérêts, mais le capital reste suspendu au-dessus de votre tête. Tant que la vente n’a pas eu lieu, vous portez deux engagements en parallèle, parfois trois si l’ancien crédit n’est pas soldé non plus.

Petit détail souvent oublié : le crédit relais peut aussi être souscrit par une SCI propriétaire du bien à vendre, à condition qu’elle se porte acquéreuse du nouveau logement. Ça ouvre quelques montages utiles aux investisseurs.

Les trois types de crédit relais : sec, adossé, rachat

Selon que la nouvelle acquisition coûte plus, moins ou autant que ce que vous allez encaisser à la vente, la banque vous oriente vers une formule différente.

Le crédit relais sec

Le plus simple. Il s’utilise quand le nouveau logement coûte moins cher que ce que rapportera la vente du précédent. Cas typique : on quitte une maison familiale à Paris pour un appartement plus modeste en province, ou les enfants sont partis et on réduit la surface. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, vous achetez, puis vous remboursez tout d’un coup à la vente. Pas de crédit amortissable derrière, pas de double mensualité.

Le crédit relais adossé (ou acquisition)

C’est la formule la plus courante. Le nouveau bien coûte plus cher que la valeur du précédent. La banque combine alors un crédit relais (pour la partie correspondant à la vente future) et un crédit immobilier classique amortissable (pour la différence). Vous remboursez chaque mois les intérêts du relais + une mensualité classique sur le crédit complémentaire. Quand la vente passe, le relais s’éteint et il ne reste que la mensualité du crédit long terme.

Le crédit relais rachat

Une solution de réajustement plutôt qu’un montage initial. Elle consiste à faire racheter votre crédit relais par une autre banque pour lisser les mensualités sur une durée plus longue. C’est utile quand le taux d’endettement dérape, ou quand on accepte de transformer le relais en crédit amortissable parce que la vente s’éternise. Solution coûteuse, à n’envisager que quand l’horizon de vente devient incertain.

Comment la banque calcule le montant de votre crédit relais

Le montant n’est jamais fixé au pif. La banque applique une décote sur la valeur estimée du bien à vendre, puis soustrait ce qu’il reste à rembourser sur l’ancien crédit. Le pourcentage retenu oscille entre 50 % et 80 %, avec une médiane autour de 70 %.

Plusieurs paramètrès font bouger le curseur :

• Tension du marché local : dans une zone où les biens se vendent en quelques semaines, la banque accepte de monter à 75-80 %. Dans une commune où les ventes traînent six mois, on tombe à 50-60 %.
• Présence d’un compromis signé : si vous arrivez à la banque avec un compromis de vente déjà conclu, le risque devient quasi nul. Vous pouvez décrocher jusqu’à 90 % dans certaines négociations, et le taux d’intérêt s’allège.
• Qualité du dossier acheteur en face : un acheteur sans condition suspensive de prêt rassure la banque qui finance le relais.
• État et liquidité du bien : maison standard en bon état dans une commune dynamique = bonne décote. Bien atypique, gros volume, mauvais DPE = banque plus prudente.
• Estimation indépendante : certaines banques exigent une expertise par un cabinet extérieur, à vos frais, surtout pour les biens valorisés au-delà de 500 000 €.

Ne tentez pas de gonfler le prix de vente pour obtenir un montant plus élevé. Les conseillers connaissent les fourchettes du marché local, ils vérifient sur les bases notariales, et un prix trop ambitieux peut tout simplement bloquer le dossier. Mieux vaut une estimation honnête et un relais bien dimensionné qu’une enveloppe gonflée qui vous met en difficulté à la vente.

Franchise totale ou franchise partielle : quel mode de remboursement choisir

Pendant la durée du relais, vous avez le choix entre deux modes de paiement.

La franchise partielle : vous payez chaque mois les intérêts et la prime d’assurance emprunteur. Le capital, lui, attend la vente. C’est la formule la plus répandue. Elle évite de capitaliser la dette mois après mois, et elle vous donne un taux légèrement meilleur que la franchise totale.

La franchise totale : vous ne payez que la prime d’assurance, point. Pas d’intérêts en cours de route. Mais les intérêts s’accumulent et viennent s’ajouter au capital à rembourser à la vente. La franchise totale est plafonnée à 12 mois. Si vous prolongez le relais pour une seconde année, vous basculez automatiquement en franchise partielle et vous devez régler en une fois les intérêts cumulés de la première année.

Lequel choisir ? Ça dépend de votre trésorerie pendant la période relais.

• Si vous avez deux crédits qui tournent (le relais + un crédit complémentaire amortissable), la franchise totale soulage le budget mensuel. Mais elle coûte plus cher au final.
• Si vous avez un revenu régulier et que la mensualité d’intérêts ne fait pas exploser votre taux d’endettement, la franchise partielle est plus économique.

Astuce concrète : demandez à la banque de simuler les deux scénarios sur 18 mois en supposant une vente qui se fait à ce moment-là. La différence de coût total entre franchise totale et partielle se chiffre souvent à plusieurs milliers d’euros.

Combien coûte un crédit relais en 2026

Le crédit relais à la réputation d’être cher. C’est en partie vrai, en partie une exagération.

Le taux d’intérêt : il dépasse en général de 0,2 à 0,5 point le taux des crédits immobiliers classiques sur la même période. En 2026, on observe des taux relais entre 3,40 % et 4,20 % selon les profils, contre 3,10 % à 3,80 % pour un prêt amortissable 20 ans. La différence vient du risque court terme et du caractère in fine du remboursement.

Le taux d’usure : la Banque de France publie un taux d’usure spécifique aux prêts relais, distinct de celui des crédits long terme. Il évolue chaque trimestre. Ce plafond protège l’emprunteur mais peut aussi exclure certains profils tendus quand les taux montent vite.

L’assurance emprunteur : obligatoire, comme pour tout crédit immobilier. Le coût mensuel est modéré sur un relais court, mais il s’ajoute aux intérêts. Pour un emprunteur de 45 ans en bonne santé, comptez entre 0,15 % et 0,40 % du capital emprunté par an.

Les frais de dossier : entre 500 € et 1 500 € selon la banque. Négociables, surtout si vous logez votre projet principal d’achat dans le même établissement.

L’absence d’IRA : bonne nouvelle, le crédit relais n’a pas d’indemnités de remboursement anticipé. C’est logique, son extinction anticipée est le but même du produit.

Les garanties : la banque peut se contenter d’une promesse d’affectation hypothécaire ou d’une lettre du notaire confirmant l’emploi des fonds. C’est plus léger qu’une hypothèque classique, ce qui réduit les frais.

Coût total moyen pour un relais de 150 000 € sur 18 mois avant vente, en franchise partielle, à 3,80 % : environ 8 550 € d’intérêts payés, plus 1 200 € d’assurance et 800 € de frais de dossier. Soit 10 550 € pour avoir évité une location et un déménagement intermédiaire. À comparer avec le coût d’une location de 24 mois + garde-meuble + double déménagement.

Les conditions pour obtenir un crédit relais

Les banques ne distribuent pas le crédit relais à n’importe qui. La liste des exigences ressemble à celle d’un crédit classique, avec quelques spécificités.

• Propriété du bien à vendre libre de toute hypothèque (sauf le crédit en cours, qui sera soldé à la vente).
• Mise en vente effective : annonce active, mandat avec une agence, prix cohérent avec le marché. Une vente fictive ne passe pas.
• Taux d’endettement sous 35 %, en incluant les mensualités du relais et celles d’un éventuel crédit complémentaire.
• Apport personnel entre 10 % et 20 % du coût total de l’opération. Plus l’apport est élevé, plus la banque se montre flexible sur les autres critères.
• Situation professionnelle stable : CDI hors période d’essai, fonctionnaire, ou indépendant avec trois bilans positifs.
• Comptes bancaires propres : pas de découvert récurrent, pas de fichage Banque de France.
• Cohérence des prix : la banque n’aime pas voir un écart trop important entre la valeur du bien à vendre et celui à acheter. Un saut de simple à triple pose problème.

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose ses règles aussi sur les relais : taux d’endettement plafonné, durée maximale, exceptions limitées. Les courtiers savent jouer dans la marge des 20 % de dossiers dérogatoires que chaque banque peut accorder.

Les étapes pour décrocher son crédit relais

Le parcours suit un ordre logique, qu’il vaut mieux respecter. Sauter une case retarde le tout.

1. Estimer son bien à vendre auprès de deux ou trois agences immobilières et, si possible, d’un notaire. Recouper les chiffres pour avoir une fourchette crédible.
2. Mettre le bien en vente avec un mandat clair. Sans cette preuve, la banque ne déclenche pas le dossier.
3. Simuler le crédit relais : la banque calcule l’enveloppe possible et le taux. C’est à ce stade qu’un courtier prend tout son sens, parce qu’il met plusieurs banques en concurrence sur un produit où elles sont rarement transparentes sur leurs marges.
4. Monter le dossier : justificatifs de revenus, avis d’imposition, tableau d’amortissement du crédit en cours, estimations, mandat de vente, compromis si déjà signé.
5. Comparer les offres : taux, mode de remboursement (franchise totale ou partielle), durée, frais annexes. Une différence de 0,2 point sur 18 mois représente plusieurs centaines d’euros.
6. Signer l’offre après le délai de réflexion légal de 10 jours.
7. Débloquer les fonds chez le notaire le jour de l’acquisition du nouveau bien.

Comptez entre 4 et 8 semaines entre la première simulation et le déblocage des fonds. Plus si vous montez le dossier avec une seule banque sans courtier.

Que se passe-t-il si votre bien ne se vend pas

C’est le scénario que personne n’aime envisager au moment de signer. Et c’est pourtant celui qui plombe le plus de dossiers relais. Voici les options réelles si la vente ne se concrétise pas avant la fin des 24 mois.

Baisser le prix de vente. La solution la plus évidente, parfois la plus douloureuse. Une décote de 5 à 10 % suffit souvent à relancer les visites. Mieux vaut vendre moins cher que pas du tout.

Demander une prorogation du relais. Certaines banques acceptent un prolongement de 3 à 6 mois si le dossier est solide et qu’une vente est imminente (compromis signé, par exemple). C’est rare, et ça coûte cher.

Convertir le relais en prêt amortissable classique. C’est la formule du relais rachat. La banque transforme la dette en crédit long terme, étalé sur 15 ou 20 ans. Votre mensualité devient soutenable, mais le coût total grimpe sérieusement.

Louer le bien à vendre. Plutôt que de brader, mettre le logement en location quelques mois, générer un revenu locatif, et reprendre la vente dans une période plus favorable. La banque devra valider ce changement de stratégie.

Vendre le nouveau bien. Solution radicale, à n’envisager qu’en dernier recours. Si le marché s’est effondré sur l’ancien et qu’aucune issue ne se dégage, certains propriétaires préfèrent revendre le bien fraîchement acheté (souvent à perte) et solder le relais.

Activer la garantie ou l’hypothèque. Dans le pire des cas, la banque actionne la promesse d’affectation hypothécaire et force la vente. C’est rare, mais ça arrive.

Le bon réflexe : ne pas attendre le mois 23 pour réagir. Dès le mois 12, si la vente n’a généré aucune offre sérieuse, il faut revoir le prix, changer d’agence, ou ouvrir le dialogue avec la banque pour anticiper la suite.

Un exemple chiffré complet

Prenons un cas concret pour rendre tout ça tangible.

Marc et Léa vivent en région lyonnaise. Ils possèdent un appartement de 90 m² estimé à 420 000 €, sur lequel il reste 130 000 € de crédit en cours (mensualité 950 €). Ils ont trouvé une maison à 510 000 € dans un village voisin, et ils disposent de 40 000 € d’apport personnel.

Étape 1 – Calcul du relais. La banque retient 70 % de la valeur de l’appartement, soit 294 000 €. Elle soustrait le capital restant dû : 294 000 – 130 000 = 164 000 € de crédit relais.

Étape 2 – Calcul du complément. Coût total du nouveau bien : 510 000 € + 38 000 € de frais de notaire = 548 000 €. Apport disponible : 40 000 € + relais 164 000 € = 204 000 €. Reste à financer : 548 000 – 204 000 = 344 000 € en crédit amortissable classique sur 20 ans.

Étape 3 – Mensualités pendant la période relais. Intérêts du relais à 3,9 % en franchise partielle : environ 533 €/mois. Assurance emprunteur : environ 45 €/mois. Mensualité crédit classique 20 ans à 3,4 % : environ 1 970 €/mois. Crédit ancien (toujours en cours jusqu’à la vente) : 950 €/mois.

Total mensuel pendant le relais : environ 3 498 € pendant les premiers mois, jusqu’à la vente. Ça suppose des revenus solides : avec un taux d’endettement à 35 %, il faut autour de 10 000 € de revenus nets mensuels pour que la banque valide.

Étape 4 – Le jour de la vente. Marc et Léa vendent l’appartement 410 000 € (10 000 € sous l’estimation, normal sur le marché actuel). Le notaire prélève les frais et règle :

• Le crédit relais : 164 000 €.
• Le solde du crédit ancien : 130 000 €.

Reste pour eux : environ 110 000 € de plus-value disponible, qu’ils peuvent verser en remboursement anticipé partiel sur le crédit principal (sans pénalités selon le contrat).

Après la vente, il ne reste plus que la mensualité de 1 970 € sur le crédit classique. La trésorerie respire enfin.

Questions sur le fonctionnement du crédit relais

Peut-on cumuler un crédit relais et un PTZ ?

Oui, à condition que le PTZ porte sur le nouveau bien (résidence principale) et que les critères de revenus du PTZ soient respectés. Le relais ne bloque pas l’accès au prêt à taux zéro.

Le crédit relais est-il accordé sans apport personnel ?

Théoriquement oui, parce que la valeur du bien à vendre fait office d’apport implicite. Dans les faits, les banques préfèrent voir 10 % d’apport en cash pour couvrir les frais annexes et rassurer sur la capacité d’épargne.

Quelle est la durée minimum d’un crédit relais ?

Il n’y a pas vraiment de minimum imposé. Si la vente se concrétise au bout de 3 mois, le relais s’éteint à ce moment-là. Mais la durée contractuelle est généralement fixée à 12 mois renouvelables une fois.

Le taux du crédit relais est-il négociable ?

Oui, comme tout crédit. Le levier principal est la mise en concurrence des banques. Un courtier expérimenté décroche souvent 0,2 à 0,5 point de moins que le taux affiché. Faire jouer aussi la domiciliation des revenus, qui reste une carte de négociation utile.

Peut-on changer d’avis et ne pas signer après l’offre ?

Oui. L’offre de prêt s’accompagne d’un délai de réflexion légal de 10 jours pendant lequel vous pouvez refuser sans justification. Au-delà, vous êtes engagé.

Que devient l’assurance emprunteur du crédit ancien ?

Elle s’éteint avec le crédit ancien, au moment de la vente. Sur le crédit relais, vous souscrivez une nouvelle assurance, généralement de courte durée et donc peu coûteuse.

Le crédit relais figure-t-il dans le calcul du taux d’endettement pour un autre crédit ?

Oui, intégralement. Tant que le relais n’est pas soldé, il pèse dans le taux d’endettement. C’est pourquoi les banques sont très prudentes sur la capacité réelle à porter deux crédits en parallèle.

Combien de temps faut-il pour obtenir un crédit relais ?

Comptez 4 à 8 semaines entre la première demande et le déblocage des fonds. Plus si la banque exige une expertise indépendante du bien à vendre. Anticipez ce délai dans votre planning d’achat.

Le crédit relais reste un outil précieux quand on enchaîne deux opérations immobilières. À condition de l’aborder avec lucidité : il ne dispense pas de vendre vite et bien. Ceux qui s’en sortent le mieux sont ceux qui ont préparé la vente avant même de signer le relais, qui ont gardé une marge de sécurité sur leur estimation, et qui n’ont pas hésité à ajuster le prix dès les premiers signes de blocage. Le point fort, c’est qu’il offre une vraie souplesse de calendrier. La limite, c’est qu’il pèse lourd dans la trésorerie tant que le bien n’a pas trouvé preneur.