État des lieux : modèle, règles et litiges

L’état des lieux : définition et cadre légal

L’état des lieux est un document contradictoire, établi entre le propriétaire (ou son représentant) et le locataire, qui décrit précisément l’état d’un logement à un moment donné. La loi du 6 juillet 1989, complétée par la loi ALUR de 2014 et son décret du 30 mars 2016, encadre strictement sa réalisation. Il en existe deux types : l’état des lieux d’entrée (à la remise des clés) et l’état des lieux de sortie (lors de la restitution des clés).

Ces deux documents sont systématiquement comparés à la fin du bail pour déterminer si des dégradations imputables au locataire ont été commises. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état selon l’article 1731 du Code civil — ce qui joue en faveur du locataire. Inversement, un état des lieux d’entrée incomplet peut compliquer les démarches du propriétaire en cas de litige.

Comment réaliser un état des lieux conforme ?

Depuis 2016, l’état des lieux doit respecter un formulaire-type défini par arrêté. Il doit mentionner :

  • La date et l’adresse du logement
  • L’identité des parties et, le cas échéant, du représentant (agence, mandataire)
  • Les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité)
  • L’inventaire des clés remises
  • La description pièce par pièce de l’état des murs, sols, plafonds, équipements et ouvrants (portes, fenêtres)
  • La mention des éventuelles réserves et observations

Il est fortement recommandé de réaliser l’état des lieux en plein jour, avec un éclairage naturel suffisant, et de tester tous les appareils électroménagers, les interrupteurs, les prises et les équipements sanitaires. Les photos numériques horodatées constituent un complément utile, bien qu’elles ne se substituent pas au document écrit.

La grille de vétusté : distinguer usure normale et dégradation

La loi distingue l’usure normale (ou vétusté), qui résulte du seul passage du temps et d’un usage normal du logement, et les dégradations causées par la faute ou la négligence du locataire. Le propriétaire ne peut retenir sur le dépôt de garantie que les réparations correspondant à des dégradations réelles, et non à l’usure naturelle.

Des grilles de vétusté ont été élaborées par des organismes professionnels (FNAIM, UNIS, CNAB) pour objectiver cette distinction. À titre d’exemple, un revêtement de sol stratifié a une durée de vie estimée à 10-15 ans : au bout de 7 ans, une quote-part de vétusté importante sera déduite de la réparation imputée au locataire. Ces grilles ne sont pas obligatoires mais fortement conseillées, car elles réduisent les risques de litiges.

Litiges sur l’état des lieux : recours possibles

En cas de désaccord lors de l’état des lieux, chaque partie peut consigner ses réserves par écrit dans le document lui-même. Si l’un des deux refuse de signer, l’autre doit lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée et, en cas d’échec, saisir un huissier de justice pour réaliser un constat contradictoire. Le coût de cet état des lieux établi par huissier est partagé entre les deux parties (environ 150 à 300 € au total).

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 1 mois après restitution des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou dans un délai de 2 mois si des dégradations ont été constatées. Tout dépassement de délai entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard. En cas de litige persistant, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le juge des contentieux de la protection (ex-tribunal d’instance) peuvent être saisis.

Un état des lieux soigneusement rédigé, avec des formulations précises (éviter « bon état » sans description) et des photos datées, est la meilleure protection contre les conflits. Faire appel à une agence immobilière ou un huissier pour sa réalisation est un investissement souvent rentable, en particulier pour des logements de valeur ou des locations entre particuliers sans relation de confiance préalable.

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