Passoire thermique et interdiction de location : le guide complet du bailleur en 2026

Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G sur le diagnostic de performance énergétique est devenu illégal en France métropolitaine. La règle a fait grincer des dents. Près de 700 000 logements seraient concernés à terme, et le marché locatif accuse déjà le coup avec une baisse du stock estimée autour de 7 % chez certains réseaux. Le gouvernement a fini par reculer en partie. Une proposition de loi adoptée au Sénat en avril 2025 prévoit des assouplissements, et un nouveau texte de mai 2026 va plus loin encore.

Vous êtes propriétaire bailleur. Votre bien est classé F ou G. Que faire ? Ce guide passe en revue le calendrier officiel, les exceptions prévues par la loi, les solutions concrètes pour continuer à louer, les aides mobilisables et les pièges à éviter. Avec les chiffres qui comptent et les démarches à engager dès maintenant.

Ce qu’on appelle vraiment une passoire thermique

Un logement est qualifié de passoire thermique quand son DPE affiche la lettre F ou G. Le diagnostic de performance énergétique mesure deux choses : la consommation d’énergie primaire en kWh par mètre carré et par an, et les émissions de gaz à effet de serre en kilos de CO2. La pire des deux notes détermine la classe finale.

Concrètement :

• Classe G : plus de 420 kWh/m²/an
• Classe F : entre 331 et 420 kWh/m²/an
• Classe E : entre 251 et 330 kWh/m²/an

Un studio mal isolé sous les toits, une vieille maison de famille avec du simple vitrage, un appartement chauffé au fioul des années 70… voilà les profils types. La moyenne nationale ? Près de 9 % du parc locatif privé est classé F ou G. Dans certaines villes du sud-ouest et du Massif central, la part dépasse les 15 %.

Le terme « passoire thermique » est apparu dans le débat public vers 2017. Il désigne un logement où l’énergie file par les murs, les fenêtrès et la toiture. Le locataire chauffe la rue, paie une facture salée, et dort sous trois couvertures en hiver.

Le calendrier officiel des interdictions

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fixé un échéancier progressif. Trois grandes étapes le rythment.

L’Outre-mer dispose d’un calendrier décalé. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les G sont interdits à la location à partir du 1er janvier 2028, et les F à partir du 1er janvier 2031. Ce report tient compte du climat tropical et des contraintes locales du bâti.

Point souvent mal compris : l’interdiction ne touche pas tous les baux du jour au lendemain. Elle s’applique aux contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement après la date butoir. Si vous avez signé un bail en septembre 2024 avec un locataire en place, vous pouvez continuer à percevoir les loyers jusqu’au prochain renouvellement. La plupart des baux d’habitation ont une durée de trois ans, donc le couperet tombera au plus tard en septembre 2027 pour ce cas précis.

Comment la règle s’applique vraiment au bailleur

L’interdiction repose sur la notion de logement décent. Le code de la construction et de l’habitation pose qu’un propriétaire doit livrer à son locataire un bien décent, c’est-à-dire conforme à des critères de sécurité, de salubrité et désormais de performance énergétique. Un logement classé G ne respecte plus ce dernier critère. Il est donc considéré comme non décent.

Cas concrets qui posent question :

• Vous reconduisez tacitement un bail le 1er février 2025 avec un logement G : le bail tombe sous le coup de l’interdiction
• Vous changez de locataire en mars 2025 : impossible de signer un nouveau bail tant que le DPE reste en G
• Le locataire en place vous demande une baisse de loyer parce que le DPE révèle un G : vous devez engager des travaux ou négocier
• Vous récupérez le logement après le départ du locataire : pas de relocation possible avant amélioration

L’interdiction porte sur la mise en location au sens classique du terme. Les locations meublées de tourisme et les chambres d’hôtes ne sont pas concernées par le même régime, même si la loi anti-Airbnb tend à étendre les obligations énergétiques à ces formats. Le bail mobilité reste soumis aux règles classiques de décence.

L’assouplissement de 2025 et le projet de loi 2026

Sous la pression des fédérations de bailleurs et face au risque d’effondrement du parc locatif disponible, le gouvernement a fait machine arrière. Une proposition de loi déposée par la sénatrice Amel Gacquerre (Union Centriste) le 11 février 2025 a été adoptée par le Sénat le 1er avril 2025 en première lecture, après procédure accélérée.

Le texte prévoit plusieurs portes de sortie pour le bailleur. L’obligation de décence énergétique peut être suspendue dans quatre situations principales :

• Travaux techniquement impossibles, en raison de contraintes architecturales, patrimoniales ou de coûts disproportionnés
• Travaux refusés par l’administration, notamment par les architectes des bâtiments de France pour les biens situés en zone protégée
• Refus de l’assemblée générale des copropriétaires de moins de trois ans
• Engagement formalisé de travaux par contrat signé, le temps de leur réalisation

En mai 2026, le gouvernement a annoncé un nouveau projet de loi qui va plus loin. Il autoriserait à nouveau la location d’un logement classé G à condition que le bailleur s’engage par contrat à réaliser les travaux. Le délai prévu est de trois ans pour une maison individuelle, et cinq ans pour un appartement en copropriété. Cette dernière différence tient compte du temps nécessaire pour faire voter et exécuter des travaux collectifs.

Important à comprendre : ces textes ne suppriment pas l’interdiction. Ils créent des soupapes pour les cas où la rénovation est compliquée ou impossible à court terme. La pression réglementaire reste en place, simplement étalée dans le temps.

Les sanctions encourues si vous louez quand même

Louer un logement G à partir de 2025 ne déclenche pas une amende automatique. Le système fonctionne par recours du locataire devant le juge des contentieux de la protection. Trois conséquences principales pèsent sur le bailleur fautif.

Premièrement, le locataire peut demander la mise en conformité du logement. Le juge ordonne alors les travaux dans un délai donné, sous astreinte financière. Le coût peut grimper rapidement.

Deuxièmement, le juge peut prononcer une réduction de loyer, parfois rétroactive, jusqu’à exécution des travaux. La proposition de loi de 2025 précise que cette réduction doit être proportionnée au préjudice subi, ce qui encadre un peu mieux les décisions.

Troisièmement, en cas de litige sérieux, le juge peut suspendre le paiement des loyers, voire ordonner leur consignation chez un séquestre. Le bailleur ne touche plus rien tant que le bien n’est pas mis aux normes.

À cela s’ajoute le gel des loyers, déjà en vigueur depuis août 2022 pour tous les logements classés F et G. Impossible de réviser le loyer à la hausse sur ces biens, même au moment du renouvellement, même avec l’indice IRL.

Bon point pour les bailleurs de bonne foi : si le locataire refuse les travaux ou bloque leur exécution, la responsabilité du propriétaire ne peut pas être engagée. C’est ce que prévoit explicitement la proposition de loi de 2025.

Les solutions concrètes pour continuer à louer

Trois grandes voies s’offrent au bailleur d’un logement F ou G. Le choix dépend du budget, de l’état du bien, de la situation patrimoniale et du marché local.

Option 1 : rénover avant la prochaine relocation

C’est la solution la plus directe. Un audit énergétique préalable identifie les points faibles. Les travaux les plus rentables visent généralement, dans cet ordre : isolation des combles, remplacement des fenêtrès, isolation des murs par l’extérieur, changement du système de chauffage. Une pompe à chaleur air-eau remplace souvent une vieille chaudière fioul avec un bond de plusieurs classes sur le DPE.

Budget moyen pour faire passer un G en E ou D : entre 15 000 et 35 000 € selon la surface et la configuration. Pour faire mieux et viser un C, comptez plutôt 40 000 à 60 000 €. Les coûts varient énormément selon les matériaux, la région et les artisans choisis.

Une rénovation bien planifiée se boucle en quelques semaines, parfois moins pour un logement vide. Le bénéfice : revalorisation du bien à la vente comme à la location, fin du gel des loyers, conformité durable.

Option 2 : engager les travaux avec le locataire en place

Plus délicat, mais possible avec le projet de loi 2026 si vous signez un contrat de travaux. La rénovation en site occupé pose des problèmes pratiques : poussière, bruit, perte de jouissance du logement. Peu de locataires l’acceptent volontiers. Ça oblige à négocier une baisse temporaire de loyer ou un dédommagement.

Solutions intermédiaires : programmer les travaux par tranches (un poste à la fois), profiter d’une absence prolongée du locataire, ou attendre son départ pour engager le gros œuvre.

Option 3 : vendre le bien

Pour certains bailleurs, la rénovation n’est pas envisageable. Petit logement avec un coût au mètre carré déjà bas, copropriété bloquée, propriétaire âgé qui ne veut pas s’engager dans des travaux longs… la vente reste une option valable.

Attention : un logement F ou G subit aujourd’hui une décote sur le marché. Les acheteurs intègrent le coût de mise aux normes dans leur offre. Comptez entre 10 et 25 % de remise selon les zones. Vendre à un investisseur qui rénovera ensuite est souvent plus simple que vendre à un occupant qui s’engage dans le projet.

Option 4 : louer en meublé saisonnier

Le détour par la location courte durée a longtemps servi d’échappatoire. Les règles se durcissent depuis 2024 et la loi anti-Airbnb réduit cette marge de manœuvre dans les zones tendues. À étudier au cas par cas, sachant que le DPE devient également obligatoire pour ces locations dans certaines communes.

Les aides mobilisables pour la rénovation

L’État a mis en place plusieurs dispositifs pour aider les bailleurs à financer les travaux. Le millefeuille reste complexe, mais les montants peuvent être conséquents.

MaPrimeRénov’ : ouverte aux propriétaires bailleurs depuis 2021, elle finance les travaux d’isolation, de chauffage et de ventilation. Le parcours « accompagné » concerne les rénovations globales avec un accompagnateur agréé France Rénov’. Plafonds revus à la hausse pour les sauts de classes énergétiques importants. Vous pouvez cumuler jusqu’à 70 000 € d’aides pour passer d’un G à un B.

Ma Prime Logement Décent : pour les bailleurs de logements vraiment dégradés ou insalubres. Elle remplace l’ancien programme « Habiter Mieux » de l’Anah pour les bailleurs. Conditions strictes : engagement à plafonner le loyer pendant six ans, à louer à des ménages modestes, et à respecter une étude technique préalable.

Éco-prêt à taux zéro : jusqu’à 50 000 € sans intérêts pour financer un bouquet de travaux. Cumulable avec MaPrimeRénov’.

Certificats d’économie d’énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie. Montants variables selon les opérations. À demander avant le début des travaux.

Déduction fiscale du déficit foncier : les travaux de rénovation énergétique peuvent générer un déficit foncier déductible du revenu global, dans la limite de 21 400 € par an pour les passoires thermiques (plafond doublé jusqu’au 31 décembre 2025 pour favoriser la rénovation).

TVA réduite à 5,5 % : sur les travaux d’amélioration énergétique réalisés par un artisan RGE.

Cumulez ces aides intelligemment et la facture nette d’un chantier à 30 000 € peut tomber à 10 000 ou 12 000 € pour un bailleur modeste. Encore faut-il monter les dossiers correctement, c’est là que France Rénov’ et son réseau d’accompagnateurs deviennent utiles.

Le cas particulier de la copropriété

C’est la situation la plus compliquée. Vous êtes propriétaire d’un appartement classé G dans un immeuble entier mal isolé. Vos travaux individuels ne suffiront pas si la façade et la toiture restent passoires. Vous dépendez du syndicat des copropriétaires.

La loi Climat et résilience oblige les copropriétés à réaliser un plan pluriannuel de travaux (PPT) sur dix ans, avec un audit énergétique préalable. L’objectif est d’organiser la rénovation collective progressive du bâtiment. Un fonds de travaux obligatoire alimente la trésorerie de l’opération.

La proposition de loi de 2025 introduit le DPE collectif opposable. Si l’immeuble dans son ensemble respecte les exigences de décence énergétique, chaque copropriétaire peut s’en prévaloir, même si son lot individuel reste classé F ou G. C’est une forme de solidarité énergétique entre copropriétaires.

Difficulté pratique : les votes en assemblée générale. Les travaux de rénovation énergétique majeurs nécessitent souvent une majorité absolue ou qualifiée. Convaincre des voisins âgés ou peu fortunés de financer un ravalement avec isolation thermique extérieure prend du temps. Plusieurs assemblées sont parfois nécessaires.

Conseil : faites voter d’abord l’audit énergétique, puis les études techniques, puis les travaux. Ce séquençage rassure les copropriétaires hésitants et étale la dépense.

Les recours du locataire face à un bailleur récalcitrant

Côté locataire, les armes existent. Si vous occupez aujourd’hui un logement classé F ou G et que le bailleur ne fait rien, plusieurs démarches sont possibles.

Première étape : envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Vous y signalez la non-conformité énergétique du logement et demandez sa mise en conformité dans un délai raisonnable. Joignez le DPE en pièce justificative.

Deuxième étape si le propriétaire ne répond pas : saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance gratuite tente de trouver un accord amiable. Elle est composée à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires.

Troisième étape : saisir le juge des contentieux de la protection. Vous pouvez demander la réalisation des travaux sous astreinte, une réduction de loyer rétroactive, et le cas échéant des dommages et intérêts. La preuve du préjudice repose sur les factures d’énergie, les attestations médicales si le logement nuit à la santé, et le DPE lui-même.

Le locataire est en droit de réclamer un DPE à son bailleur si celui-ci ne lui en a pas remis lors de la signature du bail, ou lors d’une reconduction tacite. C’est un document obligatoire du dossier de diagnostic technique.

Faire ou ne pas faire l’audit énergétique : le calcul

L’audit énergétique est différent du DPE. Plus poussé, il analyse précisément les déperditions, propose plusieurs scénarios chiffrés de travaux, et estime les gains attendus en kWh et en euros sur la facture. Il devient obligatoire à la vente pour les logements F et G depuis avril 2023, et pour les E depuis janvier 2025.

Coût moyen : entre 600 et 1 500 € pour une maison individuelle, un peu plus pour un grand bien. La prestation est éligible à MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné, qui prend en charge une partie du coût.

Pour un bailleur, l’audit à trois utilités. Il sécurise les choix techniques en évitant les erreurs coûteuses (changer la chaudière sans isoler d’abord, par exemple). Il optimisé le mix des aides. Il sert de pièce justificative pour démontrer la bonne foi en cas de litige avec le locataire.

Petit calcul rapide : un bailleur qui réalise un audit à 800 €, suivi de travaux à 25 000 € avec 12 000 € d’aides, économise environ 15 % de coût grâce au choix optimisé des opérations. ROI : positif dès le premier chantier.

Vendre ou rénover : la grille de décision

Le choix dépend de plusieurs paramètrès. Voici une grille de lecture rapide :

Plutôt rénover si :

• Le bien est dans une zone tendue où la demande locative reste forte
• La rentabilité brute actuelle dépasse 5 %
• Vous avez la trésorerie pour avancer les travaux
• Le bien à un potentiel de valorisation à 10 ans
• La copropriété est dynamique et coopérative

Plutôt vendre si :

• Le bien est dans une zone détendue avec demande locative faible
• Les travaux dépassent 50 % du prix de vente actuel
• La copropriété est bloquée ou en difficulté financière
• Vous approchez de la retraite et ne voulez plus gérer
• Vous avez besoin de liquidités pour un autre projet

Cas intermédiaire : vous pouvez aussi vendre à un opérateur de portage foncier, qui rénove et reloue, en gardant un droit de préemption. Quelques structures publiques et privées proposent ce montage dans les territoires détendus.

FAQ : les questions concrètes que tout bailleur se pose

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Mon DPE date de 2018, est-il toujours valable ?

Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont obsolètes depuis le 1er janvier 2025. Si vous voulez relouer ou vendre, vous devez en faire réaliser un nouveau. Les DPE produits entre juillet 2021 et fin 2024 restent valables 10 ans à partir de leur date d’émission.

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Puis-je continuer à louer si mon DPE est en G mais que je viens de signer un bail en 2024 ?

Oui, jusqu’à la prochaine reconduction tacite ou au prochain renouvellement. Au-delà, vous tombez sous le coup de l’interdiction sauf à engager des travaux et à entrer dans le cadre des assouplissements prévus.

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Combien coûte un DPE pour un appartement de 60 m² ?

Comptez entre 100 et 250 € selon les régions et les diagnostiqueurs. Le tarif n’est pas réglementé. Comparez plusieurs devis et choisissez un diagnostiqueur certifié inscrit sur l’annuaire officiel.

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Mon logement est classé F, suis-je concerné par l’interdiction maintenant ?

Non, pas encore. L’interdiction des F démarre le 1er janvier 2028 en métropole. Vous avez du temps pour planifier les travaux. Mais le gel des loyers s’applique déjà à votre bien depuis août 2022.

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La proposition de loi de 2025 est-elle déjà appliquée ?

Pas encore complètement. Elle a été adoptée en première lecture au Sénat le 1er avril 2025 et doit suivre son parcours à l’Assemblée nationale. La procédure accélérée engagée par le gouvernement laisse présager une promulgation dans les prochains mois. Le projet de loi de mai 2026 sur les G suit un calendrier propre.

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Le DPE collectif suffit-il à dispenser de rénover mon appartement ?

Selon les dispositions de la proposition de loi 2025, oui, à condition que l’immeuble dans son ensemble respecte les exigences de décence énergétique. Le DPE collectif devient alors opposable et bénéficie à tous les copropriétaires. Cette mesure n’est pas encore en vigueur tant que la loi n’est pas promulguée.

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Que se passe-t-il pour les locations saisonnières et meublées de tourisme ?

Le régime est différent. Pour l’instant, les meublés de tourisme classiques échappent à l’interdiction qui frappe les locations longue durée. La loi anti-Airbnb tend à étendre les obligations énergétiques, notamment dans les communes en zone tendue qui peuvent imposer un DPE minimum pour les meublés touristiques.

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Je suis propriétaire d’une maison classée monument historique, suis-je dispensé ?

Oui, si l’architecte des bâtiments de France refuse les travaux nécessaires à l’amélioration du DPE. Le propriétaire bénéficie alors de l’exemption prévue par la proposition de loi de 2025. Pensez à conserver tous les courriers de refus comme pièces justificatives.

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Combien de temps prennent les travaux pour passer de G à E ?

Pour une maison individuelle de 100 m², comptez quatre à huit semaines pour un chantier complet (isolation des combles, changement de chauffage, double vitrage). Le calendrier dépend surtout de la disponibilité des artisans RGE, parfois saturés en haute saison.

Le verdict : agir maintenant ou attendre

Pour un bailleur d’un logement G, attendre n’est plus une option en métropole. La loi est entrée en vigueur, les locataires en sont conscients, et les recours se multiplient. Les assouplissements en cours offrent du répit, pas une exemption. Le calendrier 2028 pour les F arrive très vite quand on considère qu’une rénovation se planifie sur 12 à 18 mois minimum.

Le bon réflexe : faire réaliser un audit énergétique dans les trois prochains mois, monter les dossiers d’aides, et planifier les travaux pour la prochaine vacance locative. Les bailleurs qui ont anticipé en 2023-2024 louent aujourd’hui leurs biens rénovés au prix fort, dans un marché qui valorise de plus en plus la performance énergétique.

Côté limite, la complexité administrative reste un frein réel. Le millefeuille des aides décourage les propriétaires modestes ou peu informés. Les délais d’instruction des dossiers MaPrimeRénov’ s’allongent, et les artisans RGE qualifiés sont parfois difficiles à mobiliser. Un accompagnement par un opérateur agréé fait toute la différence sur ces points.